Đánh giá về thị trường bất động sản 2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây cũng là năm thứ hai, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản lại phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn.

Theo hiệp hội, quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời.

“Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá.

Theo dự báo sẽ có sự sụt giảm đáng kể đối với hoạt động đầu cơ đất nền và phân khúc cao cấp trong năm 2020.

Từ thực tế thị trường, ông Châu cho rằng, trong 6 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản có thể vẫn còn phải tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức. Trong đó nhiều ý kiến cho rằng, việc tiếp cận nguồn vốn sẽ có thể gặp khó khăn.

Nhận định về xu hướng dòng vốn vào bất động sản, trao đổi tại diễn đàn "Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020" mới đây, ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, chuyên gia kinh tế cho rằng, dòng vốn vào bất động sản thời gian qua có thận trọng nhưng rất tích cực.

Theo ông Lực, có 5 dòng vốn trong năm 2019 và năm 2020. Về tín dụng, vị này cho rằng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với bất động sản mà thực tế mà theo số liệu 10 tháng 2019 cho vay xây lắp tổng dư nợ 800 nghìn tỷ đồng, tăng 8,5%; cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%.

“Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản như vậy thực tế là tăng 14,5%, cao hơn bình quân cho vay của hệ thống ngân hàng hết 10 tháng 2019 là khoảng 10%”, ông Lực chia sẻ.

Cũng theo vị chuyên gia này, về vốn từ tư nhân, 11 tháng đầu năm 2019 có 16 nghìn doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7,3 nghìn doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%.

Về vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn 4,8 tỷ USD (chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam).

Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng 237.000 tỷ đồng, tăng 6% cùng kỳ 2018; trong đó doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỷ đồng. Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Ta đã được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đây là một kênh tiềm năng trong tương lai.

Về Fintech, đây cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho bất động sản vì fintech hiện chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai, sẽ có những fintech huy động vốn cộng đồng để đầu tư vào bất động sản hoặc góp phần tạo hệ sinh thái bất động sản.

Đầu tư đất nền, phân khúc cao cấp sụt giảm

Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ban hành Thông tư 22, với nội dung sẽ siết lại các hoạt động của ngân hàng theo hướng “an toàn hơn”. Theo đó, thông tư 22 quy định rõ lộ trình tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Theo đó, từ 1/1/2020 đến 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 đến 30/9/2021 là 37%; từ 1/10/2021 đến 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Như vậy, với thông tư này, việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục bị hạn chế, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%. 

Đánh giá về thông tư này, nêu tại báo cáo chiến lược mới phát hành, chuyên gia phân tích của Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng, hệ số các khoản vay chỉ tác động đến khoản vay cho các căn hộ cao cấp hoặc hạng sang.

Theo tính toán của VNDirect, khoản vay cho các phân khúc tầm trung hay bình dân thông thường có giá trị thấp hơn 1,5 tỷ đồng, dựa trên giả định hệ số giá trị khoản vay trên giá trị tài sản đảm bảo là 70% đối với căn hộ có giá trị từ 1,9-2,1 tỷ đồng. Như vậy, các khoản phải thu lớn hơn 1,5 tỷ đồng là những khoản vay dành cho căn hộ từ phân khúc cao cấp trở lên có giá trị từ 3,5 đến 5 tỷ đồng và phân khúc hạng sang có giá trị trên 5 tỷ đồng và phân khúc đầu cơ đất nền.

“Chúng tôi tin rằng các ngân hàng sẽ giảm tỷ lệ hệ số giá trị khoản vay trên giá trị tài sản đảm bảo đối với phân khúc cao cấp trở lên trong khi đó phân khúc tầm trung và bình dân vẫn tiếp tục được hưởng mức cao nhất là 70%. Các ngân hàng cũng sẽ tiếp tục giảm tỷ lệ hệ số giá trị khoản vay trên giá trị tài sản đảm bảo đối với khoản vay đầu cơ đất nền” - báo cáo của VNDirect nhận định.

Theo báo cáo của Savills, tỷ lệ đầu cơ đối với phân khúc chung cư vào khoảng 3,1%, dưới 10% đối với nhà phố và dưới 20% đối với đất nền. VNDirect cho rằng, sẽ có sự sụt giảm đáng kể đối với hoạt động đầu cơ đất nền và phân khúc cao cấp.

Nhìn chung, VNDirect nhận định, việc áp dụng các hệ số rủi ro theo Thông tư 22 sẽ mang lại hiệu quả tích cực do sẽ thúc đẩy các ngân hàng hướng tới khoản vay dành cho người mua ở thực, từ đó thị trường sẽ hoạt động bền vững.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, dù chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước có thắt chặt nhưng vẫn ở mức độ hợp lý. Việc kiểm soát thị trường tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không làm đóng băng mà phải hướng tới sự phát triển ổn định, dài hạn. Trên thực tế đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có tình trạng đóng băng nhưng chắc chắn sẽ ảnh hưởng nhất định. Nên xét về tổng thể, cầu và giá có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới nhưng đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại "bình thường" – ông Nghĩa nhận định. 

Đánh giá về thị trường bất động sản 2020, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng tỏ ra lạc quan, với sự tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cơ quan có thẩm quyền có thể từ quý III/2020 trở đi, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây.

Phân khúc thị trường căn hộ chung cư nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền (trên dưới 2 tỷ đồng/căn) tiếp tục giữ vị trí chủ đạo trong thị trường bất động sản, đi đôi với nguồn cung dự án nhà ở xã hội tăng thêm trong năm 2020.

Hồng Khanh

Đất nền lao dốc, phân lô bán nền bát nháo lĩnh phạt nặng

- Từ ngày 5/1/2020, việc tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở; Phân lô, bán nền sai; Lấn, chiếm đất… là những vi phạm sẽ bị phạt nặng lên đến 1 tỷ đồng.

Trong thực tế, giá BĐS mặt tiền chợ đêm ở nhiều thành phố lớn đã tăng vọt ngay cả trước khi chính phủ có chủ trương ưu tiên phát triển kinh tế đêm.

Theo khảo sát một số trang rao vặt BĐS tháng 11/2019, một quầy kiot mặt tiền ở chợ đêm Đồng Xuân, Hà Nội được rao giá cho thuê 40 triệu/tháng và được bán với giá 6,5 tỷ. Khu vực chợ đêm Bến Thành, TP.HCM từ lâu đã được nhiều hãng thông tấn, báo chí nước ngoài đánh giá là nơi có giá thuê và sang nhượng đắt đỏ nhất thế giới. Một số ki-ốt nằm ở vị trí thuận tiện được rao bán với mức giá 8 tỷ đồng với diện tích chưa đầy 10m2. Thậm chí, một số gian hàng ở cửa Tây chuyên bán các mặt hàng được khách du lịch ưa chuộng còn có giá trên chục tỷ.

Riêng chợ đêm Phú Quốc đón trung bình 3.500 lượt khách mỗi đêm theo thống kê đầu năm nay. Mức chi tiêu bình quân tăng gấp đôi từ 70 USD lên 150USD/người chỉ trong hai năm. Trung bình trong một ngày, chợ đêm đã mang về cho Phú Quốc khoảng hơn 10 tỷ đồng. Có thể nói mặt tiền chợ đêm là loại hình BĐS được săn lùng nhất hiện nay.

Hơn 85% du khách tìm đến chợ đêm trong hành trình du lịch. Trong ảnh: Chợ đêm Hà Tiên đông nghẹt du khách

Dù có mức giá kỷ lục, BĐS chợ đêm vẫn không hạ nhiệt nhờ hiệu suất cho thuê cao, doanh thu "khủng" từ lượng du khách ổn định.

BĐS chợ đêm tại Hà Tiên

Trong bối cảnh giá BĐS chợ đêm ở các thành phố du lịch cao ngất ngưởng, không ít nhà đầu tư chuyển hướng sang các thành phố trẻ lân cận, nơi có tiềm năng phát triển du lịch cao nhưng được quan tâm đầu tư xứng tầm. Hà Tiên là một trường hợp điển hình.

Với hơn 500 gian hàng chạy dọc 500 mét mặt tiền biển, chợ đêm Hà Tiên có quy mô gấp 2-3 lần các chợ du lịch thông thường. Chỉ sau hai tháng hoạt động, Siêu chợ nhanh chóng được các tạp chí du lịch đưa vào danh sách các chợ đêm nổi bật và đặc sắc bậc nhất khu vực phía Nam vì mô hình Hong Kong đặc sắc kết hợp nhiều tiện ích vui chơi. Theo tiết lộ của tiểu thương, sau khi dời chợ từ đường Trần Hầu vào trung tâm KĐT mới, lượng du khách đến chợ đông hơn hẳn, đồng thời, doanh thu cũng cao hơn 40% so với khu vực cũ. Dù tạo ra doanh thu hấp dẫn song giá BĐS mặt tiền chợ đang ở mức từ 18 triệu/m2. Đây là bảng giá gần như thấp nhất tại chợ đêm ở các đô thị du lịch.

Tổ hợp thương mại Ha Tien Centroria- một mặt ôm trọn chợ đêm, một mặt tiếp giáp biển, mặt tiền đại lộ Hoàng Sa kết nối trung tâm thành phố tới Mũi Nai

Ông Mai Đức Toàn, giám đốc khối kinh doanh dịch vụ công ty C&T chia sẻ: “Hiện khu vực chợ đêm cũ trên đường Trần Hầu đang có mức giá khoảng trên 40 triệu/m2. Do đó, khi chợ đêm mới đi vào ổn định, mức giá này sẽ tịnh tiến sát đường Trần Hầu, thậm chí vượt tuyến này để trở thành khu vực có bảng giá cao nhất TP. biển Hà Tiên”.

Để chuẩn bị cho sự tăng tốc sắp tới, chủ đầu tư C&T cho ra mắt dự án Ha Tien Centroria mang đến cho thị trường 235 nền, shophouse và shoptel. Mỗi mặt tiền thuộc Ha Tien Centroria cao 5 tầng, rộng 7m, diện tích đất dao động từ 84-120 m2 và không giới hạn loại hình kinh doanh dịch vụ.

Với lợi thế chuyên biệt cho kinh doanh thương mại khi ôm trọn siêu chợ đêm, liền kề với tổ hợp thương mại của Vingroup đang đề xuất xây dựng, dự án đặc biệt thích hợp cho xây dựng các cửa hàng thương mại, shoptel mini. Lấy ví dụ một shoptel 5 tầng, diện tích đất 105m2. Tầng trệt kinh doanh, 4 tầng trên được thiết kế thành 24 phòng cho thuê. Hiện giá phòng bình dân ở Hà Tiên dao động 400,000/phòng/đêm cho ngày thường và 600,000/phòng/đêm ngày lễ, công suất khai thác trung bình 70%. Như vậy, tổng doanh thu từ kinh doanh khách sạn mỗi tháng không dưới 200 triệu đồng. Theo thời gian, cùng với tốc độ tăng trưởng du lịch ổn định, giá cho thuê và công suất khai thác tại đây sẽ còn cao hơn nữa.

Bởi lẽ, khung giá 1,74 tỷ/nền đã VAT sẽ không còn ở mức như hiện tại một khi các dự án hạ tầng như đường hành lang ven biển từ Bangkok - Campuchia - Việt Nam, cao tốc Hà Tiên - Rạch Giá - Bạc Liêu, cao tốc Lộ tẻ - Rạch Sỏi, nâng cấp Quốc lộ 80 được hoàn thiện. Với mục tiêu thu hút trên 6,4 triệu lượt khách đến Hà Tiên và đạt doanh thu 34,500 tỷ đồng vào năm 2030, chẳng mấy chốc giá bất động sản xung quanh Siêu chợ Hà Tiên sẽ đuổi kịp Phú Quốc để đạt mức giá trung bình cao nhất Tây Nam Bộ.

Doãn Phong

Hiện tồn tại thực tế là nhiều doanh nghiệp ngoài viễn thông đang kết hợp với doanh nghiệp có giấy phép cung cấp dịch vụ viễn thông để kinh doanh loại hình dịch vụ WiFi miễn phí theo hình thức “bán cái”.

Theo ông Nguyễn Thanh Lâm - Cục trưởng Cục Phát thanh Truyền hình & Thông tin điện tử (PTTH&TTĐT - Bộ TT&TT), Google từng xin Cục cho tổ chức ngày hội Google For Vietnam. Ở thời điểm đó, Cục PTTH&TTĐT không khuyến khích tổ chức sự kiện trên bởi việc thiết lập mạng WiFi phải hoạt động theo đúng luật pháp chuyên ngành.

Trước đó, một số đại học ở Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM đã được phủ sóng Wi-Fi miễn phí của Google với tên Google Station. Hoạt động này được thực hiện với sự hợp tác giữa Google và S-WiFi - giải pháp truyền thông tiếp thị trên nền tảng mạng không dây băng thông rộng của Saigon Postel Corp (SPT).

Từ tháng 4/2019, Google đang triển khai một số điểm phát sóng WiFi miễn phí tại các trường đại học ở  3 thành phố lớn là Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM.

Người dùng di động tại các địa điểm này sẽ có thể truy cập vào các cột sóng Wi-Fi miễn phí có tên "FreeGoogleStation - Swifi". Mỗi người có thể truy cập mạng trong một giờ, muốn tiếp tục phải kết nối lại. Đổi lại người dùng sẽ phải xem một đoạn quảng cáo trước khi được truy cập Internet miễn phí.

Bộ TT&TT sẽ có chính sách quản lý các mạng WiFi công cộng

Ông Nguyễn Thanh Lâm - Cục trưởng Cục PTTH&TTĐT cho rằng, việc các đơn vị liên kết với nhau để thành lập mạng WiFi toàn quốc là một xu hướng rất rõ. Có những doanh nghiệp đang ấp ủ dự án đầu tư 20 triệu USD để hình thành nên một mạng lưới WiFi trên khắp Việt Nam. Những doanh nghiệp này sau đó sẽ kết hợp nền tảng mạng lưới của mình để cung cấp các dịch vụ khác như banking hay markerting, quảng cáo.

Không chỉ vậy, một số khu đô thị lớn cũng đang có xu hướng tìm kiếm đối tác nhằm cung cấp dịch vụ WiFi công cộng. Theo ông Lâm, khi triển khai dịch vụ trên, các khu đô thị cho rằng mình đang phát triển một mô hình đô thị thông minh, tuy vậy, về bản chất họ đang sở hữu một hạ tầng tương đương.

Bộ trưởng Bộ Thông tin & Truyền thông Nguyễn Mạnh Hùng cho rằng cần phải sởm đưa ra quy định về việc quản lý các mạng WiFi công cộng. Ảnh: Trọng Đạt

Theo Bộ trưởng Bộ TT&TT Nguyễn Mạnh Hùng, về bản chất việc phát WiFi công cộng là một dịch vụ viễn thông. Nếu một doanh nghiệp có khả năng tạo ra mạng lưới WiFi phủ sóng toàn quốc thì sức ảnh hưởng của nó sẽ không kém gì các nhà mạng.

Tốc độ mạng WiFi lớn gấp cả chục lần so với mạng di động. Lúc này, số lượng các điểm phát sóng WiFi thậm chí sẽ lớn hơn nhiều lần số lượng các trạm BTS. Nếu không kiểm soát,  mạng lưới WiFi này khi được kết nối với nhau sẽ trở thành mạng viễn thông lớn nhất Việt Nam.

Do vậy, Bộ trưởng Nguyễn Mạnh Hùng yêu cầu các đơn vị chức năng trực thuộc Bộ tiến hành rà soát lại các quy định, đồng thời hướng dẫn xuống các Sở TT&TT về việc quản lý đối với loại hình dịch vụ này.

Theo người đứng đầu ngành TT&TT, trong lúc các mạng lưới WiFi công cộng đang manh nha hình thành tại Việt Nam, Cục Viễn thông cần tham khảo các kinh nghiệm quốc tế để đưa ra những quy định sớm nhằm quản lý. Trước mắt, đó là việc phối hợp giữa Cục Viễn thông và Sở TT&TT tỉnh Quảng Nam để tìm ra hướng xử lý đối với các đề xuất xin cung cấp dịch vụ phát WiFi miễn phí tại địa phương này.

Trọng Đạt