Nghị quyết 18 - Động lực và kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản

Ngày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Nghị quyết 18 được đánh giá là cột mốc quan trọng, có nhiều điểm đột phá mới, làm nền tảng cho việc hoàn thiện và phát triển thị trường đất đai, bất động sản, tăng cường lợi ích cho người dân. 

Nghị quyết nêu rõ: Nhà nước bảo đảm đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất. 

Hoàn thiện các quy định để đảm bảo công khai, minh bạch về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất. 

Nghị quyết bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Nghị quyết đưa ra định hướng: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”…

Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.

Dự thảo luật có nhiều chính sách mới, quan trọng như: Quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa Nhà nước - thị trường - xã hội; về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất; về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường; quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích, thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai…

Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Năm 2022, Bộ Xây dựng đã tích cực, chủ động lấy ý kiến góp ý từ các cơ quan, đơn vị, tổ chức, người dân để hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Chính phủ. 

Trong đó, đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), vấn đề xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, quy định về xây dựng hạ tầng trong khu nhà ở, quy trình lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt vấn đề về thời hạn sở hữu chung cư… là những chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm, thảo luận của người dân và doanh nghiệp. 

Theo Dự thảo này, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án. Phương án 1, thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án 2, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được xác định cùng thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng (niên hạn công trình). 

Nguồn cung thiếu hụt trầm trọng, mất cân đối cơ cấu sản phẩm

Sự lệch pha cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền là thực tế thị trường bất động sản trong vài năm qua. 

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá, thị trường bất động sản trong 9 tháng năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung.

Đáng nói, theo Bộ trưởng, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đặc biệt, căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm của các đô thị gần như biến mất trên thị trường, hầu như không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2.

“Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân”, Bộ trưởng cho hay.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, theo đó bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Thậm chí, nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025. Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình lại thiếu trầm trọng.

Doanh nghiệp bất động sản trong cơn “đói vốn”

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng... tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro vì đó là sản phẩm hình thành trong tương lai. 

Bên cạnh đó, việc bán dự án với giá hời tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài "thôn tính", làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa vốn đang "thống lĩnh" thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, khi thị trường có dấu hiệu “đóng băng”, đối diện với vấn đề sống còn, doanh nghiệp chấp nhận giảm giá qua việc tăng khuyến mãi, chiết khấu lên đến 40 - 50% khi thanh toán 95% giá trị hợp đồng, bởi họ đang chịu sức ép về dòng tiền, thanh khoản.

“Việc giảm giá này phải đi vào thực chất, không nên giảm giá theo kiểu đẩy lên rồi hạ xuống. Doanh nghiệp phải hết sức cầu thị, thà bán lỗ để cắt lỗ còn hơn càng đeo theo, càng lỗ to dẫn đến mất vốn” – ông Châu nêu ý kiến.

“Nóng” chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Trái phiếu bất động sản hiện cũng là một trong những tâm điểm của thị trường bất động sản năm 2022. Tính đến hết tháng 10/2022, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896.000 tỷ đồng.

Vào những tháng cuối năm, thị trường chứng kiến cuộc “chạy đua” mua lại trái phiếu trước hạn của doanh nghiệp bất động sản khá sôi động khi các hoạt động phát hành trái phiếu gần như không còn. 

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 9 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp phát hành đã mua lại trước hạn hơn 142.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), tăng 67% so với cùng kỳ.

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng.

Áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là hơn 119.000 tỷ đồng và năm 2024 là gần 120.000 tỷ đồng.

Xét xử vụ án Alibaba

Ngày 8/12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, “Rửa tiền” xảy ra tại Công ty CP địa ốc Alibaba đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc điều hành Công ty Alibaba và 22 đồng phạm.

Theo hồ sơ vụ án, Nguyễn Thái Luyện lập ra Công ty Alibaba và giữ vai trò chủ tịch HĐQT, Luyện đã sử dụng một số tiền nhỏ của mình và phần lớn tiền của khách hàng để thu mua phần lớn đất nông nghiệp ở Bình Thuận, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cho người thân hoặc nhân viên thân tín đứng tên sau đó ủy quyền lại cho 22 pháp nhân (cũng do Luyện thành lập) để tự vẽ dự án, tự phân lô để Công ty Alibaba bán hàng.

Với quy mô 2.600 nhân viên, Công ty Alibaba của Nguyễn Thái Luyện đã tự lập 58 dự án và bán hàng cho hơn 4.500 khách hàng trong khoảng thời gian hơn 2 năm. Các sản phẩm mà Công ty Alibaba giới thiệu đến khách hàng là đất thổ cư nhưng thực tế là đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng và không đủ điều kiện tách thửa.

Ngày 29/12, TAND TP.HCM đã tuyên mức án chung thân đối với Nguyễn Thái Luyện và giảm nhẹ so với mức đề nghị của viện kiểm sát cho các bị cáo khác trong vụ án Alibaba, trong đó một bị cáo nhận án treo.

Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội

Trong năm 2022, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Bộ Xây dựng đưa ra mục tiêu cụ thể đến năm 2030 trên cả nước hoàn thành đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Đề án đặt mục tiêu từ nay tới năm 2030, Hà Nội sẽ xây thêm 136.000 căn hộ, TP.HCM xây 130.000 căn hộ, Hải Phòng xây hơn 45.300 căn hộ, Đà Nẵng xây hơn 19.600 căn hộ, Cần Thơ xây hơn 12.700 căn hộ. Ngoài ra, các trung tâm công nghiệp của cả nước hiện nay cũng đặt mục tiêu xây dựng thêm hàng trăm ngàn căn hộ mới cho công nhân, người thu nhập thấp như: Bắc Giang khoảng 285.000 căn hộ; Bắc Ninh hơn 96.200 căn hộ, Bình Dương xây 84.000 căn hộ…

Một tín hiệu mừng trong năm 2022, sau thời gian lặng sóng, nhiều tập đoàn lớn đã công bố thông tin xây dựng nhà ở xã hội với hàng triệu căn nhà ở xã hội như Vinhomes, Novaland, Him Lam, Sun Group, Bitexco, Hưng Thịnh… tham gia vào mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. 

Việc loạt doanh nghiệp bất động sản lớn tuyên bố sẽ vào làm phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng giải cơn khát nguồn cung để người dân rộng cửa mua nhà, tạo niềm tin cho thị trường phát triển bền vững.

Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản

Tháng 11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thực hiện nhiệm vụ được giao, Tổ công tác đã tổ chức làm việc với các địa phương như TP.HCM, TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Hải Phòng, TP Cần Thơ và một số doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản.

Trên cơ sở báo cáo tổng hợp đánh giá, đề xuất của Tổ công tác và Bộ Xây dựng, ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có công điện số 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Theo đó, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, địa phương sẽ triển khai thực hiện nhiều giải pháp cụ thể.

Ngày 6/1 mới đây, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế xã hội năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, đây là những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, và đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng- tổ đặc nhiệm để một giai đoạn ngắn hạn xử lý ngay những vấn đề cấp bách.

Theo hồ sơ điều tra, khoảng 17h ngày 20/11/2023, Nguyễn Đình Kỳ điều khiển ô tô hiệu Lexus RX300, còn Phan Hoàng Bích Tiên lái ô tô hiệu Vinfast Lux A2.0 đến điểm hẹn, gặp nhau tại một quán trà sữa trên đường Bạch Đằng, phường Phước Trung, TP Bà Rịa.

Tại đây, trong quá trình nói chuyện làm ăn, giữa Kỳ và Tiên phát sinh mâu thuẫn, cự cãi. Sau đó, cả hai điều khiển xe rời khỏi quán. Tuy nhiên do vẫn còn bực tức, Tiên lái xe ô tô đi theo sau xe của Kỳ. 

Đến khoảng 18h20 cùng ngày, khi Kỳ điều khiển ô tô đến giao lộ Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh (khu phố 5, phường Phước Hiệp) thì gặp đèn đỏ nên dừng lại. Lúc này, Tiên vẫn đi theo xe ô tô của Kỳ và do đang bực tức, không chú ý quan sát nên đã va chạm vào đuôi xe của Kỳ. 

Sau khi phát sinh va chạm, Tiên tiếp tục đạp chân ga lái ô tô đâm thêm 2 lần vào đuôi xe của Kỳ. 

Về phía Kỳ, sau khi bị đâm liên tiếp vào đuôi xe nên bực tức, đã lái ô tô quay đầu tại giao lộ ngã tư đâm 3 lần vào xe do Tiên điều khiển. Sau đó, cả hai lái xe của mình rời đi. 

Vụ việc này được người dân quay lại và chia sẻ lên mạng xã hội gây xôn xao. 

Ngay trong đêm, Công an TP Bà Rịa đã xác minh và mời Kỳ cùng Tiên làm việc, sau đó ra quyết định bắt giữ người trong trường hợp khẩn cấp với cả hai về hành vi Cố ý làm hư hỏng tài sản. 

Phan Hoàng Bích Tiên thừa nhận do bực tức vì mâu thuẫn trước đó nên lái ô tô đâm vào đuôi xe của Nguyễn Đình Kỳ để giải tỏa. Còn Kỳ cũng thừa nhận, do bực tức vì bị Tiên đâm vào đuôi xe nên trả đũa bằng cách quay đầu đâm vào xe Tiên.

Quá trình điều tra, cơ quan công an xác định, đôi nam nữ tài xế này có hành vi điều khiển xe ô tô là nguồn nguy hiểm cao độ, va chạm vào nhau tại nơi giao lộ nội ô thành phố, tại thời điểm cao điểm đông người qua lại, chứng kiến làm ảnh hưởng xấu đến tình hình trật tự xã hội, giao thông trên địa bàn. Do đó, hành vi này đã phạm vào tội “Gây rối trật tự công cộng’.

Đến nay, Tiên đã bồi thường thiệt hại cho chủ xe của Kỳ số tiền 11, 5 triệu đồng và Kỳ đã bồi thường cho Tiên số tiền hơn 32 triệu đồng. Hai bên cũng có đơn bãi nại cho nhau.

Tất nhiên, điều này còn tùy thuộc vào từng nhà sản xuất, kiểu dáng và chế độ bảo dưỡng. Bài viết này sẽ đề cập về điều gì sẽ xảy ra khi một chiếc xe đạt đến giới hạn số km và ảnh hưởng như thế nào đến các khía cạnh khác nhau của một chiếc xe.

Đầu tiên, động cơ là một trong những bộ phận quan trọng chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi số ODO của xe ở mức cao. Thời gian vận hành càng nhiều, các bộ phận bên trong của động cơ như pít tông, van, vòng bi... sẽ bị hao mòn do ma sát và nhiệt liên tục.

Khi đó độ tin cậy tổng thể và công suất đầu ra của động cơ ô tô có thể bị suy giảm, kéo theo mức tiêu thụ nhiên liệu tăng lên. Vì vậy, người dùng sẽ phải sửa chữa và bảo trì thường xuyên hơn cho bộ phận này.

Thứ hai, hộp số cũng có thể bị ảnh hưởng bởi quãng đường di chuyển nhiều. Hộp số có nhiệm vụ truyền lực từ động cơ tới các bánh xe. Khi sử dụng trong thời gian dài, dầu hộp số có thể bị thoái hóa, dẫn đến giảm khả năng bôi trơn và tăng ma sát.

Điều này có thể gây ra vấn đề khi chuyển số, trượt bánh răng hoặc thậm chí hỏng hộp số hoàn toàn. Bảo dưỡng xe thường xuyên, chẳng hạn như kiểm tra và thay dầu có thể giúp kéo dài tuổi thọ của hộp số.

Thứ ba, hệ thống treo đóng vai trò quan trọng trong việc mang lại cảm giác lái êm ái và thoải mái. Theo thời gian, các bộ phận của hệ thống treo như giảm xóc, thanh cân bằng, bulông... có thể bị mòn do rung động và va đập liên tục.

Điều này có thể dẫn đến giảm cảm giác lái và khả năng xử lý, tăng độ mòn của lốp. Thay thế các bộ phận của hệ thống treo bị mòn là rất quan trọng để duy trì sự an toàn và thoải mái của xe.

Thứ tư, một bộ phận khác cũng bị ảnh hưởng bởi vấn đề này là hệ thống điện. Khi ô tô cũ đi và chạy nhiều, các bộ phận điện như máy phát điện, bộ khởi động và hệ thống dây điện có thể xuống cấp.

Điều đó có thể dẫn đến các sự cố như chập điện, kết nối bị lỗi hoặc thậm chí lỗi toàn bộ hệ thống điện trên xe. Việc kiểm tra và bảo trì thường xuyên có thể giúp người dùng xác định và giải quyết các sự cố về điện trước khi chúng trở thành vấn đề lớn.

Thứ năm, thân vỏ và khung gầm của xe đi nhiều chắc chắn cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Việc tiếp xúc với các yếu tố môi trường khắc nghiệt như muối, độ ẩm và tia UV có thể dẫn đến thân vỏ dễ bị gỉ sét và ăn mòn.

Điều này có thể làm giảm đi độ cứng chắc của xe, ảnh hưởng đến sự an toàn. Các biện pháp làm sạch, chăm sóc và chống gỉ sét thường xuyên có thể giúp giảm thiểu những vấn đề này.

Thứ sáu, khi đạt đến giới hạn quãng đường đi được, nội thất của xe có thể sẽ có dấu hiệu hao mòn. Ghế, thảm, nỉ hoặc da bọc có thể bị mòn, rách hoặc ố màu. Bảng điều khiển, nút bấm và các chi tiết trang trí khác cũng có thể xuống cấp theo thời gian. Việc vệ sinh thường xuyên, sửa chữa bọc ghế và thay thế các bộ phận bị mòn có thể giúp duy trì hình thức và chức năng của nội thất.

Cuối cùng, một chiếc xe đạt đến giới hạn số km có thể ảnh hưởng đến giá trị bán lại của nó. Quãng đường đi được nhiều thường liên quan đến độ hao mòn tăng lên và các vấn đề tiềm ẩn. Người mua có thể do dự khi mua xe cũ đã đi được nhiều km vì họ có thể lường trước chi phí bảo dưỡng cao hơn.

Tuy nhiên, nếu chủ xe thường xuyên bảo dưỡng, sửa chữa hay thay thế các bộ phận phù hợp và ghi chép lại mọi thứ, sẽ giúp giảm thiểu những lo ngại này và duy trì giá trị bán lại cao hơn.

Nói tóm lại, động cơ, hộp số, hệ thống treo, hệ thống điện, thân vỏ và nội thất đều có thể bị ảnh hưởng khi một chiếc ô tô đạt đến giới hạn quãng đường đi được. Nhưng việc đạt đến giới hạn số km không nhất thiết có nghĩa là hết tuổi thọ của ô tô.

Bởi thực tế vẫn có những chiếc xe có thể chạy bền bỉ hàng chục năm, thậm chí xe có thể chạy tới 1,6 triệu km mà chưa gặp vấn đề nghiêm trọng nào. Thế nên, việc bảo dưỡng, kiểm tra thường xuyên và sửa chữa kịp thời là cách có thể giúp kéo dài tuổi thọ và đảm bảo độ tin cậy liên tục của xe. 

Bạn có góc nhìn (hoặc có trải nghiệm) nào về vấn đề trên? Hãy để lại bình luận bên dưới hoặc chia sẻ bài viết về Ban Ô tô xe máy theo email: otoxemay@vietnamnet.vn. Các nội dung phù hợp sẽ được đăng tải. Xin cảm ơn!