Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Ngân hàng và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi phát hành thư bảo lãnh.

Hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh. Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Có nên bỏ bảo lãnh ‘bán nhà trên giấy’? 

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đề xuất xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). 

Theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

Cũng theo HoREA, quy định bảo lãnh này có dấu hiệu hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ông Châu giải thích, ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn (tính ra phí bảo lãnh rất cao) nên hưởng lợi kép, đẩy gánh nặng chi phí lên cho doanh nghiệp và người mua.

Ngoài ra, HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

HoREA cho rằng, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.  

Tuy nhiên, cũng có những ý kiến cho rằng, nên duy trì hoạt động bảo lãnh ngân hàng. Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết: “Không thể bỏ bảo lãnh vì có bảo lãnh vẫn còn không hoàn thành được nghĩa vụ, nữa là bỏ”.

Theo ông Đức, bảo lãnh là bảo đảm cho người dân và quan trọng hơn là chủ đầu tư phải có năng lực thì ngân hàng mới bảo lãnh. 

“Không những không bỏ quy định bảo lãnh mà còn cần tăng cường hơn để thực sự bảo lãnh để người dân yên tâm tuyệt đối. Còn bảo lãnh ngân hàng như bây giờ, người dân vẫn thấp thỏm… Phải quy định chịu trách nhiệm đến cùng, bảo lãnh cả gốc, cả lãi, cả thiệt hại chứ không chỉ bảo lãnh mỗi cái gốc. Cần bảo lãnh vĩnh viễn đến bao giờ người mua nhận được nhà”, luật sư Trương Thanh Đức nêu ý kiến.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đối với dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với nhiều quy định được sửa đổi, bổ sung.

Bưu cục số là mô hình mới được Viettel Post triển khai nhằm góp phần mở rộng mạng lưới, nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng với sự hỗ trợ của công nghệ số. Bên cạnh hệ thống hơn 1.000 bưu cục truyền thống, đội ngũ các Trưởng bưu cục số tại các địa bàn trên cả nước sẽ đưa được nhiều dịch vụ của Viettel Post đến gần người dùng hơn.

Điểm đặc biệt là các bưu cục số hoàn toàn không sử dụng giấy tờ, 100% thao tác giao nhận hàng hóa được điện tử hóa và thực hiện hoàn toàn trên smartphone.  Đây là một sản phẩm chuyển đổi số trong hoạt động chuyển phát, giao hàng chặng cuối của Viettel Post.

Trước khi được giao nhiệm vụ trực tiếp chăm sóc khách hàng tại địa bàn, anh Huy cùng các Trưởng bưu cục số khác được đào tạo kỹ lưỡng về luồng vận hành, cách thức triển khai kết nối hàng, cách sử dụng phần mềm và công cụ dụng cụ số để phục vụ công việc cùng kỹ năng giao tiếp với khách hàng.

Bên cạnh việc chuẩn bị về nhân sự, để triển khai mô hình bưu cục số, Viettel Post còn phải đầu tư các công cụ, dụng cụ số; đồng thời xây dựng luồng kết nối mới trên app Viettel Post. Với luồng kết nối mới này, Trưởng bưu cục số được chủ động tiếp nhận bưu phẩm từ khách hàng và kết nối, bàn giao trực tiếp hàng về các Trung tâm khai thác mà không cần chuyển qua các bưu cục/ sub như trước đây.

Đẩy nhanh quá trình chuyển đổi số Viettel Post

Sau hơn 3 tháng triển khai, mô hình bưu cục số của Viettel Post đã đạt được những kết quả bước đầu, mang lại nhiều lợi ích cho người dùng dịch vụ bưu chính chuyển phát.

Cụ thể, tại các địa bàn bưu cục số đã được đưa vào hoạt động, khách hàng không phải trực tiếp đến các bưu cục, cửa hàng của Viettel Post để gửi hàng, không phải chờ đợi để gửi hàng. Đặc biệt, trong thời điểm dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp như hiện nay, bưu cục số sẽ giúp khách hàng hạn chế tiếp xúc, ở nhà vẫn có thể gửi hàng.

Các Trưởng bưu cục số được trang bị nhiều công cụ số như phần mềm cá nhân, máy in tốc độ cao, cân điện tử... để có thể khai thác và kết nối hàng tại địa điểm của khách (Ảnh: Nguyễn Tuyên)

Bên cạnh đó, chất lượng nhận bưu phẩm được nâng cao. Bởi lẽ, chỉ cần người dùng tạo đơn trên app Viettel Post, trong thời gian ngắn, chậm nhất là sau 1 giờ, Trưởng bưu cục số sẽ chủ động tới địa chỉ của khách hàng và hoàn thành việc tiếp nhận bưu phẩm chỉ bằng vài thao tác đơn giản trên smartphone.

Việc cho phép Trưởng bưu cục số có thể chọn khai thác bưu phẩm và kết nối chuyến xe thẳng đến người nhận, giúp giảm thời gian toàn trình của bưu phẩm, bưu phẩm được vận chuyển tới người nhận trong thời gian ngắn hơn khoảng 2 giờ so với cách làm trước đây. Đặc biệt, nếu hàng được gửi buổi sáng, người nhận sẽ có thể nhận hàng ngay trong buổi chiều với khu vực nội tỉnh và các vùng lân cận.

“Với mô hình Bưu cục số, chúng tôi có thể cá thể hóa hoạt động chăm sóc khách hàng trước, trong và sau bán. Mỗi khách hàng sẽ được một Trưởng bưu cục số chăm sóc và giải quyết tất cả vấn đề liên quan đến chuyển phát hàng hóa. Ngoài ra, khách sẽ nhận được tiền hàng ngay sau khi đơn hàng được phát thành công, thay vì thanh toán theo ngày, tuần như mô hình cũ”, đại diện Viettel Post chia sẻ.

Đối với doanh nghiệp, theo đại diện Viettel Post, mô hình bưu cục số cũng giúp cho đơn vị tiết kiệm chi phí, tối ưu quy trình và đặc biệt là đẩy nhanh quá trình chuyển đổi số Viettel Post.

Cụ thể, việc triển khai bưu cục số giúp Viettel Post giảm bớt chi phí tổ chức các điểm giao dịch như chi phí thuê nhà, điện nước, nhân sự… nhưng vẫn đảm bảo công tác kinh doanh tại địa bàn.

Cũng nhờ sự hỗ trợ của công nghệ số mà chỉ cần một nhân sự, doanh nghiệp có thể phục vụ khách hàng tất cả các khâu mà không cần tổ chức địa điểm cố định và bố trí nhân viên chăm sóc khách hàng, nhân viên bán hàng như trước đây.

Mô hình mới còn giúp Viettel Post tối ưu được về quy trình tiếp nhận bưu phẩm. Các bưu cục của Viettel Post có thể linh hoạt trong việc đi lấy hàng, từ đó nâng cao chất lượng nhận bưu phẩm.

Chia sẻ với ICTnews về định hướng phát triển bưu cục số trong thời gian tới, ông Đinh Thanh Sơn, Phó Tổng giám đốc Viettel Post cho biết, dự kiến đến hết quý 2 năm nay, số lượng bưu cục số được mở mới sẽ lên tới trên 1.000, phủ rộng tất cả các huyện, xã trên toàn quốc.

Cùng với đó, Viettel Post dự định sẽ xã hội hóa mô hình bưu cục số. Nghĩa là, các cá nhân hay tổ chức bên ngoài đều có thể trở thành bưu cục số của Viettel Post. “Đây là cơ hội cho những ai có khả năng kinh doanh khi họ có thể thay mặt Viettel Post đứng ra thu gom hàng hóa trên một địa bàn theo hình thức điểm ủy quyền”, ông Sơn cho hay.

Vân Anh

Viettel Post đề xuất xây dựng hạ tầng bưu chính dùng chung trên nền tảng số

ictnews CEO Viettel Post Trần Trung Hưng nêu đề xuất xây dựng hạ tầng bưu chính dùng chung dựa trên nền tảng công nghệ mới nhằm tiết kiệm chi phí. Đây cũng là nền tảng cho công cuộc chuyển đổi số của ngành bưu chính.

Cũng theo ông Châu, bất động sản đang có sự lệch pha, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối. Nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội đều rất thiếu. Như ở TP.HCM, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền, năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

“Trong khi đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện có những căn giá lên tới 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu chỉ ở mức 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM, hiện tìm căn giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2.” – ông Châu nói.

Nhìn nhận từ thực tế, Chủ tịch HoREA cho rằng, khó khăn hiện nay đối là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. 

Theo ông Châu, không chỉ doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh "trớ trêu" là ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn.

Tuy nhiên ông Châu cũng thẳng thắn nhìn nhận, thị trường bất động sản gặp khó có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của doanh nghiệp, do doanh nghiệp không lượng sức mình. Doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. 

“Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận. Thực tế thời gian qua, doanh nghiệp đã thực hiện được các giải pháp như giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư. Chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp” – ông Châu cho biết.

Dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay 

Nhìn nhận về vấn đề thiếu vốn, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ, không có gì gọi là "nóng" cả. Có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý.

Ông Hùng đánh giá, việc xử lý room tín dụng thời gian qua là phù hợp. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, ông Hùng khẳng định, những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?

“Xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn. Bất động sản được cảnh báo là lĩnh vực rủi ro vì vậy khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích” – ông Hùng nói.

"Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình. Giá nhà đã giảm bao nhiêu, người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được các sản phẩm trên thị trường chưa? Doanh nghiệp có chấp nhận trước kia lãi 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển", ông Hùng đặt vấn đề và cho hay, giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn, sao ngân hàng dám cho vay khi không có dòng tiền.

Vị này cho biết sắp tới ngân hàng sẽ gặp các doanh nghiệp bất động sản đề bàn về giải pháp tháo gỡ cho các dự án đầy đủ tính pháp lý, có hiệu quả và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.

Trao đổi về việc lệch pha cung cầu, đặc biệt thiếu dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho hay, điều này có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch. Việc phát triển các dự án bất động sản, nhà ở không bảo đảm quy hoạch, chương trình kế hoạch sẽ dẫn tới hậu quả cho thị trường bất động sản và làm cho cung cầu của thị trường không phù hợp. Đồng thời ảnh hưởng tới tính minh bạch, ổn định của thị trường…